Las tiendas en PH de destinación de uso residencial

Este es uno de los casos típicos de cambio de destinación de bienes privados en la propiedad horizontal (PH).

Consideremos esta situación desde tres enfoques: normativo, administrativo y socioeconómico.

Desde lo normativo:

Existe en PH dos referentes que deben ser acatados por los propietarios, consejeros, arrendatarios y administradores, y son:

1. el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de agosto 2001).

2. el Reglamento de la PH.

Es obligación de los propietarios de los bienes de dominio particular o privado, usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal (art. 18, numeral 1 de la Ley 675).

En este sentido, si el reglamento de la PH establece la destinación del apartamento para uso residencial, no es legal desarrollar allí actividades comerciales. 

Es pertinente resaltar que se asume que el propietario sabe de esta obligación, pues el reglamento de su PH está incorporado a su escritura de compra de la unidad privada.

Ahora, legalmente es posible realizar su cambio de destinación siempre y cuando se cumplan tres circunstancias:

1. Que sea aprobado por la asamblea, por mayoría calificada del setenta por ciento (70%) como mínimo de los coeficientes totales de la copropiedad.

2. Incluir dicha decisión en el reglamento de la PH e inscribirlo en la oficina de registro de instrumentos públicos.

3. Que la normativa urbanística permita dicha actividad.

Desde lo administrativo:

Los órganos de administración (asamblea, consejo de administración y administrador), dentro de la gestión de sus funciones, deben cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de la copropiedad. Por consiguiente, hay que comprender que su gestión en este sentido no obedece a situaciones personales ni subjetivas, sino al cumplimiento de su responsabilidad de hacer cumplir la destinación de los bienes particulares determinada en el reglamento de la PH.

No obstante, no debe descartarse que se den casos que requieran análisis especial.

Desde lo socioeconómico:

La dinámica de la vida genera nuevos y diversos contextos, con efectos sociales y económicos, entre otros. Y, pareciera desconocerse que esta realidad también aplica en la PH, pues fuera de las copropiedades el cambio es la constante, pero a su interior… que difícil es cambiar.

Sirva este comentario, para invitar a no cerrarse a la posibilidad que los interesados en hacer un cambio de destinación de residencial a comercial (tienda), estructuren un proyecto de viabilidad para ponerlo a consideración de la asamblea. Finalmente será la asamblea quien apruebe o no.

Esto no debe ser motivo de conflicto, debe ser motivo de análisis, argumentación y concertación.

Obviamente, el proyecto de viabilidad debe considerar diversas variables como:

• cumplimiento normativo;

• nuevas realidades socioeconómicas de su comunidad;

• riesgos de seguridad, solidez del edificio o conjunto;

• molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás residentes;

• afectación a la salud pública;

• necesidad real de tener una tienda a su interior;

• Impacto en valorización-desvalorización, entre otras.

Por otro lado, a los propietarios de los bienes privados, invitarles para que, previo a desarrollar una actividad comercial en su apartamento o casa de uso residencial, se informen y acaten los requisitos legales y procesos administrativos.  En otras palabras, no hacerlo por la fuerza de los hechos.